Penyelesaian kredit bermasalah atau non-performing loan/NPL yang dijamin dengan Hak Tanggungan merupakan bagian penting dalam mekanisme pemulihan piutang perbankan, dimana kreditur pemegang Hak Tanggungan pada prinsipnya memiliki hak untuk mengeksekusi objek jaminan melalui pelelangan umum apabila debitur cidera janji sebagaimana ketentuan Pasal 6 jo. Pasal 20 ayat (1) huruf a Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Namun, meskipun kreditur memiliki kewenangan pelaksanaan hak eksekusi tetapi kreditur dan pelaksana lelang tetap harus tunduk pada persyaratan dan prosedur hukum yang berlaku.
Pada praktiknya pelaksanaan lelang eksekusi Hak Tanggungan banyak menimbulkan persoalan hukum, mulai dari pemenuhan persyaratan eksekusi oleh kreditur, keabsahan dokumen, pemberitahuan kepada pihak yang berkepentingan, hingga prosedur pelaksanaan lelang. Sejumlah publikasi resmi Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) menunjukkan bahwa gugatan terhadap pelaksanaan lelang masih menjadi persoalan yang berulang di berbagai Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL), diantaranya:
- KPKNL Kanwil DJKN Sumatera Utara mencatat lebih dari 20 (dua puluh) gugatan ke KPKNL yang pokok permasalahannya sama;
- KPKNL Singkawang menyebut gugatan atas pelaksanaan lelang eksekusi, umumnya dari debitur bank, sangat sering diajukan; dan
- KPKNL Parepare mencatat lebih dari 95% (sembilan puluh lima) persen gugatan ke kantornya berkaitan dengan pelaksanaan lelang, dan pokok sengketa seringkali berpacu pada satu pola, yaitu menguji keabsahan prosedural lelang.
Beberapa contoh KPKNL diatas menunjukkan bahwa keabsahan prosedur lelang merupakan salah satu aspek yang kerap dipersoalkan dalam sengketa, dan kondisi ini menuntut kecermatan kreditur selaku pemohon lelang maupun KPKNL dalam memastikan bahwa setiap tahapan pelaksanaan lelang telah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Persoalan hukum dalam lelang eksekusi Hak Tanggungan tidak hanya berkaitan dengan pelaksanaan lelang oleh KPKNL, tetapi juga dengan pemenuhan kewajiban kreditur selaku pemohon lelang. Dalam praktiknya, bank dapat turut menjadi pihak yang digugat apabila tindakan sebelum maupun selama proses eksekusi dipersoalkan, antara lain terkait:
- Keakuratan perhitungan utang, termasuk kesesuaian jumlah kewajiban debitur dengan dokumen pendukung;
- Kelengkapan dokumen dan dasar eksekusi, sebagai persyaratan pengajuan lelang;
- Pemenuhan kewajiban pemberitahuan, termasuk bukti penyampaian surat peringatan dan pemberitahuan kepada pihak yang berkepentingan; dan
- Penetapan nilai limit objek lelang, yang harus sesuai dengan ketentuan dan didukung dasar penilaian yang dapat dipertanggungjawabkan.
Berbagai aspek tersebut menunjukkan pentingnya pemeriksaan dokumen dan kepatuhan prosedural secara cermat, baik oleh kreditur maupun KPKNL, sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, termasuk Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
Persyaratan dalam Prosedur Pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan
Pelaksanaan lelang eksekusi Hak Tanggungan perlu ditinjau sejak tahap persiapan dan pengajuan permohonan hingga penyelesaian pasca-lelang. Dalam setiap tahap, terdapat kewajiban Pemohon Lelang dan kewenangan Pejabat Lelang yang harus dijalankan sesuai dengan PMK Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang (“PMK No. 122/2023”), yaitu:
- Tahap Persiapan dan Permohonan Lelang
Sebelum mengajukan lelang, kreditur harus memastikan dasar eksekusi telah terpenuhi, termasuk adanya utang yang jatuh tempo dan wanprestasi debitur, serta kewenangan kreditur untuk mengeksekusi objek jaminan. Berdasarkan Pasal 12 ayat (1) PMK No. 122/2023 menegaskan bahwa Pemohon Lelang bertanggung jawab atas kewenangan menjual, kelengkapan dokumen, pengumuman lelang, penetapan nilai limit, serta akibat hukum yang timbul karena tidak dipenuhinya ketentuan yang berlaku. Tanggung jawab ini mencakup 4 (empat) aspek utama:
- Kelengkapan Dokumen Permohonan Lelang
Berdasarkan Pasal 32 PMK No. 122 Tahun 2023, Pemohon Lelang perlu melengkapi persyaratan umum dan khusus sebagaimana Pasal 32 PMK No. 122 Tahun 2023. KPKNL juga memiliki kewenangan untuk memeriksa terlebih dahulu kelengkapan dokumen dan legalitas formal subjek serta objek lelang sebagaimana Pasal 25 PMK No. 122/2023 bahwa permohonan lelang tidak dapat ditolak sepanjang dokumen persyaratan Lelang telah lengkap dan memenuhi Legalitas Formal Subjek dan Objek Lelang. Sehingga kelengkapan dokumen merupakan tanggung jawab Pemohon Lelang, sedangkan penelitian legalitas formal merupakan bagian dari pelaksanaan kewenangan KPKNL.
- Kelengkapan Surat Keterangan
Berdasarkan Pasal 39 PMK No. 122 Tahun 2023, pelaksanaan lelang atas objek berupa tanah harus dilengkapi dengan surat keterangan dari instansi yang berwenang. Apabila terdapat kekurangan dokumen yang diwajibkan dapat mempengaruhi pemenuhan persyaratan lelang serta termasuk alasan pembatalan yang ditentukan dalam Pasal 47 PMK No. 122/2023, sehingga dapat menjadi dasar pembatalan lelang.
- Penetapan Nilai Limit Objek Lelang
Pemohon Lelang wajib menetapkan nilai limit dan mencantumkannya dalam pengumuman lelang sebagaimana diatur dalam Pasal 55 PMK No. 122 Tahun 2023. Berdasarkan kondisi yang ditentukan berdasarkan Pasal 56 dan Pasal 57, penetapan nilai limit wajib didasarkan pada laporan penilai. Laporan penilaian tersebut berlaku paling lama 12 (dua belas) bulan sebagaimana diatur dalam Pasal 60 ayat (1) PMK No. 122 Tahun 2023. Oleh karena itu, Pemohon Lelang harus memastikan bahwa penetapan nilai limit didasarkan pada penilaian yang sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
- Sengketa Kepemilikan atas Objek Jaminan
Berdasarkan Pasal 34 PMK No. 122 Tahun 2023, apabila terdapat gugatan dari pihak lain selain debitur, pemilik jaminan, dan pasangan pemilik jaminan yang berkaitan dengan kepemilikan objek lelang, lelang eksekusi berdasarkan Pasal 6 UUHT tidak dapat dilaksanakan, sehingga atas keadaan tersebut eksekusi harus ditempuh melalui titel eksekutorial dengan fiat pengadilan.
- Tahap Pengumuman Lelang
Pada lelang eksekusi Hak Tanggungan, kreditur selaku Pemohon Lelang wajib memastikan pengumuman lelang dilaksanakan, baik mengenai waktu, media, maupun informasi yang dicantumkan.
Pengumuman lelang dilakukan sebanyak 2 (dua) kali dengan tenggang waktu 15 (lima belas) hari kalender antara pengumuman pertama dan kedua. Pengumuman pertama dapat dilakukan melalui selebaran, situs web penyelenggara lelang, atau surat kabar harian. Sementara itu, pengumuman kedua wajib dimuat dalam surat kabar harian paling singkat 14 (empat belas) hari kalender sebelum pelaksanaan lelang dan tidak boleh jatuh pada hari libur, sebagaimana diatur dalam Pasal 63 ayat (1) PMK No. 122 Tahun 2023.
Surat kabar yang digunakan juga harus memenuhi persyaratan Pasal 68 PMK No. 122 Tahun 2023, antara lain terbit di kota atau kabupaten tempat objek Hak Tanggungan berada dan memiliki oplah paling sedikit 2.000 eksemplar. Pemohon Lelang juga wajib menyerahkan bukti pengumuman kepada Pejabat Lelang paling lambat 1 (satu) hari kerja sebelum pelaksanaan lelang, sesuai Pasal 70 dan Pasal 71 PMK No. 122 Tahun 2023.
Selain pengumuman kepada masyarakat, kreditur wajib memastikan pemberitahuan rencana lelang kepada debitur dan pemilik objek Hak Tanggungan telah dilakukan sesuai ketentuan yang berlaku. Pengiriman atau penerimaan surat pemberitahuan kurang dari 5 (lima) hari sebelum pelaksanaan lelang termasuk alasan pembatalan sebagaimana diatur dalam Pasal 47 huruf i PMK No. 122 Tahun 2023.
- Tahap Pelaksanaan Lelang
Lelang eksekusi Hak Tanggungan dilaksanakan secara elektronik melalui Aplikasi Lelang pada portal.lelang.go.id dengan metode penawaran terbuka (open bidding), sebagaimana ketentuan Pasal 72 ayat (5) PMK No. 122 Tahun 2023, dalam pelaksanaannya, kreditur dan Pejabat Lelang perlu memastikan tiga aspek berikut:
- Peserta lelang wajib menyetorkan uang jaminan sebesar 10% sampai dengan 50% dari nilai limit. Dana harus telah efektif diterima paling lambat 1 (satu) hari kalender sebelum lelang. Setoran yang tidak sesuai jumlah atau melewati batas waktu dinyatakan tidak sah (Pasal 52 dan Pasal 53).
- Debitur dan pihak yang tereksekusi tidak diperbolehkan menjadi peserta lelang (Pasal 22 ayat (2)).
- Penawaran harus mencapai sekurang-kurangnya nilai limit yang diumumkan. Pejabat Lelang kemudian menetapkan penawar tertinggi yang memenuhi ketentuan tersebut sebagai pembeli (Pasal 77 ayat (1) dan Pasal 85 ayat (1)).
Pembatalan lelang dapat dilakukan oleh Pejabat Lelang atas permintaan Pemohon Lelang, berdasarkan penetapan atau putusan pengadilan, atau karena alasan lain yang diatur dalam PMK No. 122 Tahun 2023 (Pasal 44). Penetapan atau putusan pengadilan harus diterima sebelum lelang dimulai (Pasal 46). Oleh karena itu, gugatan debitur tidak serta-merta menghentikan lelang. Namun, gugatan pihak ketiga terkait kepemilikan objek Hak Tanggungan perlu dinilai berdasarkan ketentuan yang berlaku.
- Tahap penyelesaian Pasca-Lelang
Setelah pembeli ditetapkan, penyelesaian lelang eksekusi Hak Tanggungan mencakup pelunasan pembayaran, penerbitan Risalah Lelang, dan penyerahan dokumen kepemilikan. Berdasarkan Pasal 88 ayat (1) PMK No. 122 Tahun 2023, pembeli wajib melunasi harga lelang dan bea lelang paling lambat 5 (lima) hari kerja setelah pelaksanaan lelang, kecuali ditentukan lain oleh peraturan perundang-undangan. Pembeli tidak diperbolehkan menguasai objek sebelum memenuhi kewajiban pembayaran sesuai Pasal 23.
Pejabat Lelang wajib membuat Risalah Lelang sebagai akta autentik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 angka 34. Minuta Risalah Lelang harus diselesaikan paling lambat 6 (enam) hari kerja setelah lelang, sesuai Pasal 95 ayat (1). Selanjutnya, pembeli memperoleh Kutipan Risalah Lelang untuk keperluan administrasi dan pengurusan peralihan hak atas objek lelang. Pemohon Lelang wajib menyerahkan dokumen asli kepemilikan kepada pembeli paling lambat 1 (satu) hari kerja setelah pembeli menunjukkan Kutipan Risalah Lelang dan bukti pelunasan, sesuai ketentuan yang berlaku.
Upaya Hukum terhadap Cacat Prosedur Lelang Eksekusi Hak Tanggungan
Terhadap ketidakpatuhan terhadap prosedur lelang eksekusi Hak Tanggungan atau pelanggaran ketentuan lelang berdasarkan PMK 122 Tahun 2023, pihak yang dirugikan dapat menempuh upaya hukum sesuai dengan jenis pelanggaran dan tahapan pelaksanaan lelang. Secara umum, upaya tersebut dapat dilakukan melalui langkah beberapa upaya hukum, antara lain:
- Keberatan administratif dengan menyampaikan keberatan tertulis kepada kreditur selaku Pemohon Lelang dan/atau KPKNL disertai bukti dugaan pelanggaran prosedur.
- Permohonan penundaan atau pembatalan lelang, apabila terdapat dasar hukum yang memenuhi ketentuan PMK No. 122 Tahun 2023.
- Gugatan melalui pengadilan, antara lain gugatan perbuatan melawan hukum (PMH), apabila terdapat dasar hukum untuk mempersoalkan keabsahan pelaksanaan lelang dan meminta pembatalannya.
Perlu diperhatikan bahwa pengajuan keberatan maupun gugatan tidak secara otomatis menunda atau membatalkan lelang. Oleh karena itu, langkah hukum perlu disesuaikan dengan jenis pelanggaran, bukti yang tersedia, dan tahapan pelaksanaan lelang.
Salah satu Yurisprudensi dari Putusan Mahkamah Agung Nomor 1908 K/Pdt/2014, yang berkaitan dengan sengketa pelaksanaan lelang eksekusi Hak Tanggungan mempersoalkan pemberitahuan lelang yang disampaikan hanya satu hari sebelum pelaksanaan dan penetapan nilai limit yang dinilai jauh di bawah harga pasar objek lelang. Perkara ini menunjukkan bahwa dugaan pelanggaran prosedur dan persoalan dalam penetapan nilai limit dapat menjadi bagian dari dasar untuk mempersoalkan keabsahan lelang melalui pengadilan, sehingga apabila ditemukan cacat prosedur yang relevan secara hukum, debitur atau pemilik jaminan dapat mempertimbangkan gugatan untuk meminta pengujian atas keabsahan pelaksanaan lelang. Namun, akibat hukum terhadap lelang tetap bergantung pada fakta, bukti, dan pertimbangan hakim dalam perkara yang diperiksa.
Kesimpulan
Lelang eksekusi Hak Tanggungan tidak hanya bergantung pada kewenangan kreditur untuk mengeksekusi objek jaminan, tetapi juga pada pemenuhan persyaratan dan kepatuhan terhadap prosedur hukum yang berlaku. Mulai dari keabsahan dasar eksekusi, kelengkapan dokumen, perhitungan utang, penetapan nilai limit, pemberitahuan kepada pihak yang berkepentingan, hingga pelaksanaan dan penyelesaian lelang, setiap tahapan memiliki konsekuensi hukum apabila tidak dilaksanakan sesuai ketentuan Undang-Undang Hak Tanggungan dan PMK No. 122 Tahun 2023. Bagi debitur atau pemilik jaminan yang menghadapi rencana maupun pelaksanaan lelang eksekusi, pemeriksaan terhadap dokumen kredit, perhitungan kewajiban, pemberitahuan lelang, dan pemenuhan prosedur merupakan langkah penting untuk menilai kedudukan hukum serta menentukan upaya hukum yang tepat.
Namun Anda tidak perlu khawatir apabila menghadapi hal serupa, Mangatur Nainggolan Lawfirm menyediakan pendampingan dan konsultasi hukum terkait kredit, eksekusi Hak Tanggungan, sengketa lelang, serta penelaahan fasilitas kredit dan dokumen jaminan untuk memitigasi risiko sengketa sejak awal. Konsultasikan kebutuhan hukum Anda kepada Mangatur Nainggolan Lawfirm untuk memperoleh solusi yang sesuai dengan kepentingan hukum Anda.
Sumber:
- Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang
- Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), Pasal 1365 tentang Perbuatan Melawan Hukum.
- DJKN Kanwil Sumatera Utara, “Lelang Pasal 6 UUHT dan Lelang Berdasarkan Title Eksekutorial” https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kanwil-sumut/baca-artikel/12694/LELANG-PASAL-
- DJKN KPKNL Singkawang, “Penanganan Perkara Perdata di Pengadilan Negeri” https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-singkawang/baca-artikel/16586/Penanganan-Perkara-Perdata-di-Pengadilan-Negeri.html
- DJKN KPKNL Parepare, “Kepastian Pengurusan Peralihan Hak pada Lelang Eksekusi Hak Tanggungan” — https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-parepare/baca-artikel/14494/Kepastian-pengurusan-Peralihan-Hak-pada-lelang-eksekusi-Hak-Tanggungan.html
- DJKN KPKNL Purwokerto, “Dinamika Gugatan Perkara Perdata Mengenai Lelang Eksekusi Hak Tanggungan” https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-purwokerto/baca-artikel/18836/Dinamika-Gugatan-Perkara-Perdata-Mengenai-Lelang-Eksesusi-Hak-Tanggungan.html
- Mahkamah Agung RI, “Keseimbangan Hak Kreditur dan Debitur dalam Pelelangan Hak Tanggungan: Analisis Normatif dan Praktis” https://marinews.mahkamahagung.go.id/artikel/keseimbangan-hak-kreditur-dan-debitur-dalam-pelelangan-0zM
- Putusan Mahkamah Agung Nomor 1908 K/Pdt/2014.
Penulis: Arcefrida Imanuella Girsang,S.H.
Editor: Robby Simamora,S.H.,M.H.