DEVELOPER APARTEMEN DAN/ATAU RUMAH SUSUN TIDAK BISA DIPAILITKAN
Salah satu “momok” menakutkan bagi user atau pembeli apartemen/rumah susun adalah pailitnya developer. Ketika developer dinyatakan pailit maka pemenuhan hak-hak user untuk serah terima unit dan memperoleh bukti kepemilikan unit (sertifikat) terabaikan. Lahan dan/atau unit yang telah atau belum selesai dibangun menjadi boedel pailit. Kurator melakukan penjualan terhadap boedel pailit. User dapat mendaftarkan diri sebagai kreditor konkuren. Hasil penjualan boedel tidak serta merta diserahkan kepada user melainkan dijadikan sebagai jaminan bersama bagi seluruh krediturnya dan dibagikan secara proporsional (pari passu pro rata parte). Namun pembagian secara proporsional tersebut setelah didahulukan pembayaran kepada kreditur yang memiliki hak istimewa atau didahulukan berdasarkan undang-undang (Kreditor Preferen). Konsekeunsinya, hak-hak user untuk memperoleh pengembalian uang terpinggirkan.
Apa itu Kepailitan?
Pasal 1 Angka 1 Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (“UU 37/2004”) mendefinisikan kepailitan sebagai sita umum atas semua kekayaan Debitor Pailit yang pengurusan dan pemberesannya dilakukan oleh Kurator di bawah pengawasan Hakim Pengawas.
Ketika seseorang atau badan hukum yang dinyatakan pailit, maka ia kehilangan haknya untuk menguasai dan mengurus kekayaannya yang termasuk dalam harta pailit terhitung sejak tanggal putusan pernyataan pailit diucapkan (vide Pasal 24 Ayat (1) UU 37/2004). Selanjutnya yang melakukan pengurusan dan/atau pemberesan terhadap harta pailit menjadi kewenangan kurator yang ditunjuk oleh pengadilan (vide Pasal 16 Ayat (1) UU 37/2004).
Syarat Kepailitan
Adapaun syarat untuk dapat dijatuhkan pailit adalah adanya dua atau lebih Kreditor dan tidak membayar lunas sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih, dinyatakan pailit dengan putusan Pengadilan, baik atas permohonannya sendiri maupun atas permohonan satu atau lebih kreditornya (vide Pasal 2 Ayat (1) UU 37/2004).
Lebih teknis, syarat pengajuan pailit sebagaimana dimaksud di atas harus berdasarkan fakta atau keadaan yang terbukti secara sederhana (vide Pasal 8 Ayat (4) UU 37/2004). Adapun yang dimaksud dengan “fakta atau keadaan yang terbukti secara sederhana” adalah adanya fakta dua atau lebih Kreditor dan fakta utang yang telah jatuh waktu dan tidak dibayar. Sedangkan perbedaan besarnya jumlah utang yang didalihkan oleh pemohon pailit dan termohon pailit tidak menghalangi dijatuhkannya putusan pernyataan pailit.
Developer Tidak Dapat Dipailitkan
Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun 2023 Tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2023 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan (“SEMA 3/2023”) menafsirkan tentang tata cara pembuktian pailit sebagaimana diatur Pasal 7 Ayat (4) UU 37/2004. Mahakamah Agung menyatakan bahwa permohonan pernyataan pailit ataupun PKPU terhadap pengembang (developer) apartemen dan/atau rumah susun tidak memenuhi syarat sebagai pembuktian secara sederhana.
Konsekuensi yuridis dari pemberlakuan SEMA 3/2023 ini sepintas melindungi user. Namun apabila ditelaah lebih lanjut, SEMA tersebut juga mengatur tentang Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU). Akibatnya, pada kasus mangkraknya bangunan, developer maupun user tidak dapat menggunakan sarana PKPU. Padahal secara teoritis, PKPU merupakan sarana untuk restruktrusisasi utang.
Kesimpulan
Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun 2023 Tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2023 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan (“SEMA 3/2023”) menyatakan bahwa permohonan pernyataan pailit ataupun PKPU terhadap pengembang (developer) apartemen dan/atau rumah susun tidak memenuhi syarat sebagai pembuktian secara sederhana sehingga tidak memenuhi syarat untuk dinyatkan pailit.
Dasar Hukum
Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang.
Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun 2023 Tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2023 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.
Penulis: Evi Mutiara Marpaung
Editor: Muhammad Arief Ramadhan, S.H.