Tanah dapat menjadi jaminan utama dalam pemberian kredit. Namun, ketika tanah yang dijadikan agunan ternyata sedang disengketakan, posisi hukum kreditur dapat menghadapi persoalan yang berbeda, baik sebelum maupun setelah Hak Tanggungan dibebankan.
Kelayakan tanah sebagai agunan perlu dilihat dari status hak, kewenangan pemberi jaminan, serta substansi sengketa yang melekat pada objek tersebut. Dalam konteks tersebut, timbul persoalan hukum: bagaimana menentukan bahwa suatu objek tanah layak dijadikan agunan sebelum Hak Tanggungan dibebankan? Apabila sengketa baru muncul setelah Hak Tanggungan dibebankan, apakah kreditur tetap dapat melakukan eksekusi terhadap objek jaminan tersebut? Berikut penjelasannya.
Sebelum Hak Tanggungan Dibebankan, Lakukan Due Diligence
Sebelum menerima tanah sebagai agunan, kreditur perlu terlebih dahulu memastikan bahwa objek tersebut memiliki status dan kondisi hukum yang memadai untuk dijadikan jaminan. Penilaian tidak cukup hanya didasarkan pada keberadaan sertipikat, tetapi juga harus memperhatikan status hak, kewenangan pemegang hak, serta ada atau tidaknya perkara, klaim, blokir, sita, atau persoalan hukum lain yang berkaitan dengan objek tanah.
Pemeriksaan tersebut dilakukan melalui legal due diligence. Kreditur perlu memeriksa data yuridis tanah, riwayat perolehan hak, kewenangan pemberi jaminan, kondisi fisik tanah, serta perkara yang berkaitan dengan pemegang hak dan objek tanah.
Setidaknya, sebelum menerima tanah sebagai agunan, kreditur perlu melakukan pemeriksaan terhadap aspek yuridis dan status objek tanah, meliputi:
- siapa pemegang hak atas tanah dan apakah yang bersangkutan memiliki kewenangan untuk menjaminkan tanah;
- apakah terdapat gugatan atau perkara yang melibatkan pemegang hak;
- apakah tanah menjadi objek sengketa;
- apakah terdapat pihak lain yang mengklaim kepemilikan atau penguasaan atas tanah;
- apakah terdapat blokir, sita, atau catatan lain dalam data pertanahan; dan
- apakah kondisi tersebut dapat memengaruhi pembebanan maupun pelaksanaan Hak
Dengan demikian, due diligence berfungsi menentukan apakah tanah memiliki kualitas hukum yang memadai untuk dijadikan agunan. Kreditur tidak cukup memastikan bahwa sertipikat dapat dibebani Hak Tanggungan. Kreditur perlu memastikan bahwa hak atas tanah tersebut dapat memberikan jaminan yang dapat dilaksanakan apabila debitur cidera janji.
Setelah Hak Tanggungan Dibebankan: Sengketa Tidak Otomatis Menghapus Hak Kreditur
Apabila Hak Tanggungan telah dibebankan secara sah kemudian muncul sengketa, sengketa tersebut tidak serta-merta menghapus Hak Tanggungan.
Pasal 6 Jo. Pasal 20 ayat (1) huruf a Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (”UU HT”) memberikan hak kepada pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum apabila debitor cidera janji. Hak tersebut merupakan parate executie yang memungkinkan kreditur melaksanakan eksekusi tanpa terlebih dahulu memperoleh fiat eksekusi dari pengadilan. Mekanisme tersebut berbeda dengan eksekusi berdasarkan titel eksekutorial Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (3) jo. Pasal 20 ayat (1) huruf b, yang menggunakan mekanisme eksekusi melalui pengadilan.
Dengan demikian, munculnya sengketa setelah pembebanan Hak Tanggungan tidak otomatis menghilangkan hak kreditur. Kreditur tetap harus menentukan jenis sengketa dan akibat hukumnya terhadap mekanisme eksekusi.
Sengketa Kepemilikan dan Pengaruhnya terhadap Eksekusi Hak Tanggungan
Persoalan menjadi berbeda apabila sebelum pelaksanaan lelang terdapat gugatan dari pihak lain yang berkaitan dengan kepemilikan objek Hak Tanggungan.
Apabila sebelum pelaksanaan lelang terdapat gugatan dari pihak lain yang berkaitan dengan kepemilikan objek Hak Tanggungan, kreditur tidak dapat langsung menggunakan mekanisme Lelang Eksekusi berdasarkan Pasal 6 UU Hak Tanggungan. Pasal 34 PMK Nomor 122 Tahun 2023 mengatur bahwa kondisi tersebut mengharuskan pelaksanaan lelang dilakukan berdasarkan titel eksekutorial Sertipikat Hak Tanggungan dengan fiat eksekusi melalui pengadilan.
Ketentuan tersebut berlaku terhadap gugatan pihak lain yang berkaitan dengan kepemilikan objek Hak Tanggungan, termasuk pihak yang memiliki dokumen kepemilikan lain atau pihak yang telah memiliki perjanjian atau perikatan jual beli notariil sebelum Hak Tanggungan diberikan.
Dengan demikian, tidak setiap gugatan terhadap debitor atau objek tanah menghambat pelaksanaan lelang. Kreditur perlu memastikan bahwa gugatan tersebut benar-benar berkaitan dengan kepemilikan objek Hak Tanggungan dan memenuhi ketentuan Pasal 34 PMK Nomor 122 Tahun 2023.
Keberadaan gugatan kepemilikan tersebut tidak menghapus Hak Tanggungan atau hak kreditur atas pelunasan piutangnya. Kondisi tersebut hanya mengubah mekanisme eksekusi dari parate executie menjadi eksekusi berdasarkan titel eksekutorial Sertipikat Hak Tanggungan melalui pengadilan. Sertipikat Hak Tanggungan tetap memiliki kekuatan eksekutorial sebagaimana ditentukan dalam UU Hak Tanggungan.
Blokir dan Sita atas Objek Hak Tanggungan
Selain gugatan, kreditur perlu memeriksa apakah terdapat catatan blokir atau sita pada Kantor Pertanahan.
Permen ATR/BPN Nomor 13 Tahun 2017 mengatur pencatatan dan penghapusan blokir serta sita atas hak atas tanah. Pencatatan blokir dapat dilakukan karena adanya sengketa atau konflik pertanahan. Pasal 3 mengatur bahwa hak atas tanah yang buku tanahnya memiliki catatan blokir tidak dapat dilakukan kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah.
Untuk blokir yang diajukan oleh perorangan atau badan hukum, Pasal 13 Permen ATR/BPN Nomor 13 Tahun 2017 menentukan jangka waktu 30 hari kalender sejak tanggal pencatatan blokir. Jangka waktu tersebut dapat diperpanjang berdasarkan perintah pengadilan berupa penetapan atau putusan.
Karena itu, keberadaan blokir harus diperiksa secara spesifik. Kreditur perlu mengetahui siapa yang mengajukan blokir, kapan blokir dicatat, apa dasar permohonannya, apakah terdapat perintah pengadilan, serta apakah jangka waktu blokir masih berlaku.
Hal yang sama berlaku terhadap sita. Kreditur perlu mengetahui dasar sita, lembaga yang menetapkan, perkara yang mendasarinya, objek yang dikenai sita, dan kedudukan Hak Tanggungan terhadap sita tersebut.
Pemeriksaan Ulang Sebelum Eksekusi
Due diligence tidak berhenti ketika Hak Tanggungan telah terdaftar.
Ketika debitor cidera janji dan kreditur akan mengeksekusi agunan, kreditur perlu melakukan pemeriksaan ulang terhadap kondisi hukum objek. Pemeriksaan ulang diperlukan karena kondisi hukum tanah dapat berubah setelah Hak Tanggungan dibebankan.
Pemeriksaan ulang setidaknya mencakup:
- status terakhir hak atas tanah;
- data fisik dan data yuridis;
- catatan Hak Tanggungan dan peringkatnya;
- keberadaan blokir;
- keberadaan sita;
- perkara yang sedang berjalan;
- pihak-pihak yang menggugat;
- objek dan dasar gugatan;
- hubungan gugatan dengan kepemilikan tanah; dan
- mekanisme eksekusi yang sesuai dengan kondisi hukum
Hasil pemeriksaan tersebut menentukan apakah kreditur dapat mengajukan Lelang Eksekusi berdasarkan Pasal 6 UU HT atau harus menggunakan titel eksekutorial Sertipikat Hak Tanggungan melalui pengadilan.
Sengketa Pertanahan dan Penanganannya
Apabila sengketa berkaitan dengan administrasi pertanahan, kreditur juga perlu memperhatikan mekanisme penanganan kasus pertanahan berdasarkan Permen ATR/BPN Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan. Peraturan tersebut mengatur mekanisme penanganan kasus pertanahan, termasuk pengkajian dan penentuan langkah penyelesaian oleh Kementerian ATR/BPN.
Pemeriksaan terhadap penanganan perkara pada Kantor Pertanahan menjadi relevan apabila terdapat pengaduan, sengketa, konflik, atau permohonan tertentu yang dapat memengaruhi status administrasi objek Hak Tanggungan.
Kreditur perlu membedakan kewenangan Kantor Pertanahan dengan kewenangan pengadilan. Kantor Pertanahan menangani aspek administrasi pertanahan sesuai kewenangannya. Pengadilan memeriksa dan memutus sengketa keperdataan atau sengketa lain sesuai kompetensinya. Perbedaan kewenangan tersebut penting dalam menentukan strategi hukum terhadap agunan yang sedang disengketakan.
Risiko Hukum bagi Kreditur
Kegagalan melakukan due diligence dapat memengaruhi pelaksanaan hak kreditur.
- Risiko terhadap pembebanan jaminan apabila sejak awal terdapat persoalan hukum yang menghambat atau mempersoalkan kewenangan pemberi jaminan.
- Risiko litigasi apabila pihak ketiga menggugat kepemilikan atau keabsahan tindakan hukum yang berkaitan dengan objek agunan.
- Risiko eksekusi apabila kondisi sengketa memenuhi Pasal 34 PMK Nomor 122 Tahun 2023 sehingga Lelang Eksekusi berdasarkan Pasal 6 UU Hak Tanggungan tidak dapat dilakukan secara langsung.
- Risiko waktu dan biaya apabila kreditur harus menempuh mekanisme pengadilan sebelum pelaksanaan Lelang,
- Risiko nilai ekonomis agunan apabila sengketa mengurangi minat calon peserta lelang atau memengaruhi nilai objek yang akan dijual.
Langkah Hukum yang Perlu Dilakukan Kreditur
Dalam menghadapi agunan tanah yang berada dalam sengketa, kreditur dapat menggunakan tahapan pemeriksaan sebagai berikut:
- Melakukan pengecekan sertipikat dan data pertanahan;
- Memeriksa riwayat perolehan hak;
- Memeriksa kewenangan pemberi hak tanggungan;
- Melakukan pemeriksaan fisik objek;
- Melakukan litigation search terhadap pemegang hak dan objek tanah;
- Memeriksa keberadaan blokir atau sita;
- Mengidentifikasi substansi dan posisi hukum sengketa;
- Menentukan apakah sengketa berkaitan dengan kepemilikan objek;
- Memeriksa ketentuan pasal 34 pmk nomor 122 tahun 2023 apabila kreditur akan melakukan lelang;
- Menentukan apakah eksekusi dapat dilakukan berdasarkan Pasal 6 UU HT atau memerlukan fiat eksekusi berdasarkan titel eksekutorial Sertipikat Hak Tanggungan;
- Menyusun strategi litigasi apabila terdapat gugatan yang menghambat pelaksanaan hak kreditur.
Pemeriksaan tersebut membuat kreditur dapat menentukan langkah berdasarkan kondisi hukum konkret objek jaminan, bukan semata-mata berdasarkan keberadaan sertipikat atau keberadaan Hak Tanggungan.
Kesimpulan
Tanah yang disengketakan tidak otomatis menghapus Hak Tanggungan atau hak eksekusi kreditur. Namun, apabila sengketa berkaitan dengan kepemilikan objek dan memenuhi Pasal
34 PMK Nomor 122 Tahun 2023, eksekusi harus dilakukan melalui mekanisme titel eksekutorial dengan fiat eksekusi.
Karena itu, due diligence perlu dilakukan sebelum pembebanan Hak Tanggungan dan sebelum eksekusi.
Bagi bank, lembaga pembiayaan, perusahaan, maupun pemilik aset yang menghadapi persoalan terkait Hak Tanggungan, sengketa tanah, eksekusi jaminan, atau proses lelang, Mangatur Nainggolan Law Firm siap membantu memberikan analisis dan pendampingan hukum untuk mengidentifikasi risiko serta menyusun strategi hukum yang tepat.
Referensi
- Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
- Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan
- Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2017 tentang Tata Cara Blokir dan Sita.
Penulis : Fawzy Gomgom Sinaga, S.H.
Editor: Robby Simamora, S.H.,M.H.