- Pendaftaran Tanah Merupakan Kewajiban Negara untuk Memberikan Kepastian Hukum
Pasal 19 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (”UUPA”) mewajibkan pemerintah menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia yang bertujuan memberikan jaminan kepastian hukum kepada pemegang hak atas tanah. Pendaftaran tanah menghasilkan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Ketentuan tersebut dilaksanakan melalui Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021. Pendaftaran tanah menjadi dasar bagi negara untuk mencatat data fisik dan data yuridis suatu bidang tanah serta menerbitkan sertifikat sebagai tanda bukti hak.
Mahkamah Konstitusi dalam Risalah Persidangan Perkara Nomor 64/PUU-XXIV/2026 tanggal 19 Mei 2026 memuat keterangan Pemerintah dan DPR bahwa pendaftaran tanah memberikan kepastian dan perlindungan hukum atas hak tanah. Oleh karena itu, pendaftaran tanah menjadi instrumen penting dalam memberikan kepastian mengenai status dan pemegang hak atas tanah.
- SHM Merupakan Alat Bukti yang Kuat, Bukan Bukti yang Mutlak
Pasal 32 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 menentukan bahwa sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya, sepanjang data tersebut sesuai dengan data dalam surat ukur dan buku tanah.
Sertifikat Hak Milik (SHM) memberikan kekuatan pembuktian yang kuat kepada pemegang hak. Namun, hukum pertanahan Indonesia tidak menempatkan SHM sebagai alat bukti yang bersifat mutlak. Kekuatan pembuktian tersebut tetap terbuka untuk dibantah melalui alat bukti yang dapat menunjukkan bahwa data fisik atau data yuridis dalam sertifikat tidak sesuai dengan keadaan hukum yang sebenarnya.
Dengan demikian, pihak yang hendak membantah SHM harus mengajukan dasar hak dan alat bukti yang relevan untuk membuktikan adanya ketidaksesuaian data, cacat dalam proses penerbitan sertifikat, atau dasar hak yang lebih kuat atas tanah tersebut.
- SHM Harus Dilihat Bersama dengan Dasar Perolehan Hak
SHM tidak dapat dilepaskan dari riwayat perolehan hak atas tanah. Sertifikat menunjukkan status hak yang telah terdaftar, sedangkan dokumen dasar perolehan menunjukkan bagaimana hak tersebut diperoleh.
Apabila Hak Milik diperoleh melalui jual beli, Akta Jual Beli (“AJB”) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) menjadi dokumen penting dalam proses peralihan hak. AJB membuktikan adanya perbuatan hukum jual beli yang menjadi dasar pendaftaran peralihan hak.
Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 menentukan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.
Dengan demikian, dalam jual beli tanah yang telah terdaftar, AJB PPAT berfungsi sebagai dasar pembuktian perbuatan hukum yang menyebabkan terjadinya peralihan hak, sedangkan SHM menunjukkan status Hak Milik yang telah didaftarkan atas nama pemegang hak.
Keduanya memiliki fungsi yang berbeda. AJB berkaitan dengan dasar perolehan atau peralihan hak, sementara SHM berkaitan dengan status hak yang telah terdaftar. Oleh karena itu, ketika timbul sengketa mengenai keabsahan perolehan hak, pemeriksaan tidak cukup berhenti pada sertifikat. Pengadilan dapat memeriksa dokumen dan peristiwa hukum yang menjadi dasar penerbitan atau peralihan sertifikat tersebut.
Penilaian tersebut sejalan dengan prinsip pendaftaran tanah yang mengharuskan data yuridis mengenai hak dan peralihannya dicatat dalam administrasi pertanahan.
- PBB dan Surat Pernyataan Tidak Otomatis Membuktikan Kepemilikan
Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) harus dibedakan dari bukti kepemilikan tanah. PBB merupakan kewajiban perpajakan yang berkaitan dengan objek pajak. Pembayaran PBB tidak dengan sendirinya membuktikan bahwa seseorang merupakan pemegang Hak Milik atas tanah.
PBB tetap dapat diajukan sebagai alat bukti dalam perkara perdata. Bukti pembayaran PBB dapat menunjukkan adanya hubungan seseorang dengan objek pajak atau adanya pembayaran kewajiban pajak, tetapi tidak secara otomatis membuktikan lahirnya atau terdaftarnya Hak Milik.
Hal yang sama berlaku terhadap surat pernyataan yang dibuat secara pribadi atau di bawah tangan. Surat tersebut dapat menjadi salah satu alat bukti dalam perkara perdata, tetapi tidak secara otomatis mengesampingkan SHM yang telah diterbitkan oleh Kantor Pertanahan.
Nilai pembuktian surat pernyataan harus dinilai berdasarkan siapa yang membuatnya, kapan dibuat, apa dasar pembuatannya, apa isi pernyataannya, serta apakah terdapat alat bukti lain yang mendukungnya.
Karena itu, apabila seseorang hanya mengajukan bukti pembayaran PBB dan surat pernyataan untuk membantah SHM, kedua bukti tersebut harus diuji bersama dengan sertifikat, buku tanah, surat ukur, akta peralihan, serta dokumen lain yang menjadi dasar penerbitan sertifikat.
Prinsip tersebut relevan dengan Putusan Mahkamah Agung Nomor 92 K/Pdt/2024, tanggal 21 Februari 2024 yang menyatakan bahwa pihak yang memiliki SHM dan AJB PPAT memiliki dasar pembuktian yang lebih kuat dibandingkan pihak yang hanya mendasarkan klaimnya pada surat pernyataan dan bukti pembayaran pajak.
- Kesimpulan
Dalam sengketa kepemilikan tanah, kedudukan hukum para pihak tidak cukup ditentukan berdasarkan penguasaan fisik atau pembayaran PBB dan surat pernyataan. SHM merupakan alat bukti yang kuat mengenai hak yang telah terdaftar, sedangkan AJB PPAT membuktikan perbuatan hukum yang menjadi dasar peralihan hak. PBB dan surat pernyataan dapat menjadi alat bukti pendukung, tetapi tidak dengan sendirinya mengesampingkan SHM. Karena itu, penilaian terhadap kepemilikan tanah harus melihat status hak, dasar dan riwayat perolehannya, data fisik dan data yuridis, serta keabsahan dokumen yang menjadi dasar penerbitan atau peralihan hak.
Mangatur Nainggolan Law Firm (”MNL”) siap mendampingi individu maupun pelaku usaha dalam melakukan penyelesaian persoalan hukum pertanahan, pemeriksaan riwayat perolehan hak, transaksi jual beli tanah, serta penanganan sengketa pertanahan. Untuk pertanyaan lebih lanjut maupun kebutuhan jasa hukum terkait kepemilikan dan transaksi tanah, MNL siap memberikan pendampingan dan solusi hukum yang disesuaikan dengan kebutuhan dan kepentingan hukum Anda.
Referensi:
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diubah terakhir Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
Risalah Persidangan Mahkamah Konstitusi Perkara Nomor 64/PUU-XXIV/2026, 19 Mei 2026.
Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 92 K/Pdt/2024, tanggal 21 Februari 2024
Penulis : Lasta Elfrida Sinaga, S.H.
Editor: Robby Simamora, S.H.,M.H.