Hak Guna Usaha (“HGU”) merupakan salah satu hak atas tanah yang memiliki peran penting dalam kegiatan usaha, khususnya di bidang pertanian, perkebunan, peternakan, dan perikanan. Dalam menjalankan kegiatan tersebut, perusahaan sering kali menempatkan investasi dalam jumlah besar di atas tanah HGU, seperti bangunan, fasilitas produksi, infrastruktur pendukung, benda-benda penunjang usaha, hingga tanam tumbuh.
Karena itu, ketika jangka waktu HGU mendekati akhir, persoalannya bukan hanya apakah perusahaan masih dapat menggunakan tanah tersebut. Perusahaan juga perlu mengetahui bagaimana kedudukan aset yang berada di atas tanah apabila HGU tidak diperpanjang, diperbarui, atau pada akhirnya tidak diberikan kembali.
Untuk menjawabnya, perlu dibedakan antara status tanah, tahapan keberlanjutan HGU, dan akibat hukum terhadap aset ketika HGU tidak diberikan kembali.
- Apa yang Terjadi Ketika Jangka Waktu HGU Berakhir?
Pasal 28 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) mendefinisikan HGU sebagai hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu tertentu untuk perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan.
Pengaturan HGU kemudian diperinci dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP 18/2021”). Berdasarkan Pasal 21 PP 18/2021, tanah yang dapat diberikan dengan HGU meliputi Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan (“HPL”).
HGU juga tidak berlaku tanpa batas waktu. Berdasarkan Pasal 22 ayat (1) PP 18/2021, HGU diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 tahun, dapat diperpanjang paling lama 25 tahun, dan dapat diperbarui paling lama 35 tahun. Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan tersebut berakhir, tanah HGU kembali menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara atau tanah HPL.
Namun, berakhirnya suatu jangka waktu HGU perlu dibedakan dari berakhirnya seluruh siklus HGU. Perpanjangan merupakan penambahan jangka waktu hak tanpa mengubah syarat pemberian hak, sedangkan pembaruan merupakan penambahan jangka waktu setelah hak berakhir atau sebelum jangka waktu perpanjangannya berakhir. Permohonan pembaruan HGU dapat diajukan paling lama dua tahun setelah berakhirnya jangka waktu HGU sebagaimana diatur dalam Pasal 26 ayat (2) PP 18/2021.
Perpanjangan dan pembaruan tersebut tidak diperoleh secara otomatis. Pasal 25 PP 18/2021 mensyaratkan, antara lain, tanah masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai tujuan pemberian hak, pemegang hak masih memenuhi persyaratan, penggunaan tanah sesuai dengan rencana tata ruang, serta tanah tidak digunakan atau direncanakan untuk kepentingan umum. Untuk HGU di atas HPL, diperlukan pula persetujuan pemegang HPL.
- Apakah Bekas Pemegang HGU Otomatis Mendapatkan Kembali Tanah?
Tidak otomatis. Setelah satu siklus pemberian, perpanjangan, dan pembaruan HGU berakhir, Pasal 22 ayat (2) PP 18/2021 menentukan bahwa tanah HGU kembali menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara atau tanah HPL. Khusus terhadap Tanah Negara, Pasal 22 ayat (3) PP 18/2021 memungkinkan bekas pemegang HGU memperoleh prioritas dalam penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan tanah. Namun, prioritas tersebut bukan jaminan bahwa HGU pasti diberikan kembali.
Penilaian dilakukan dengan mempertimbangkan, antara lain, apakah tanah masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik, persyaratan pemberian hak telah dipenuhi, bekas pemegang masih memenuhi syarat, kesesuaian dengan rencana tata ruang, kepentingan umum, sumber daya alam dan lingkungan hidup, serta keadaan tanah dan masyarakat sekitar.
Mekanisme tersebut diperinci dalam Pasal 80 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah (“Permen ATR/BPN 18/2021”). Dalam waktu lima tahun sebelum HGU berakhir satu siklus, Kepala Kantor Pertanahan melakukan penelitian terhadap penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan tanah. Berdasarkan hasil penelitian tersebut, Menteri dapat memutuskan untuk memberikan kembali atau tidak memberikan kembali HGU, baik sebagian maupun seluruhnya. Artinya, perusahaan sebaiknya tidak menunggu sampai seluruh siklus HGU berakhir untuk menilai keberlanjutan hak atas tanahnya.
- Bagaimana Nasib Aset jika HGU Tidak Diberikan Kembali?
Inilah persoalan utama bagi perusahaan. Pasal 81 ayat (2) Permen ATR/BPN 18/2021 secara khusus mengatur keadaan ketika HGU tidak diberikan kembali kepada bekas pemegang hak, baik sebagian maupun seluruhnya. Apabila HGU berada di atas Tanah Negara, bangunan beserta benda-benda maupun tanam tumbuh yang ada di atas tanah HGU dikuasai langsung oleh Negara. Sementara itu, apabila HGU berada di atas tanah HPL, kedudukan bangunan, benda-benda, dan tanam tumbuh tersebut mengikuti perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang HPL.
Rumusan tersebut perlu dipahami secara cermat. Pasal 81 menggunakan istilah “dikuasai langsung oleh Negara”, bukan menyatakan bahwa seluruh aset perusahaan secara otomatis “menjadi milik Negara”. Namun, perusahaan juga tidak dapat menganggap bahwa bangunan, benda-benda, dan tanam tumbuh tersebut otomatis tetap berada dalam penguasaannya setelah HGU tidak diberikan kembali.
Di sini perlu dibedakan antara status tanah dan kedudukan aset di atas tanah. Pasal 32 PP 18/2021 mengatur akibat hapusnya HGU terhadap tanah: HGU di atas Tanah Negara mengakibatkan tanah menjadi Tanah Negara, sedangkan HGU di atas HPL mengakibatkan tanah kembali ke dalam penguasaan pemegang HPL. Adapun Pasal 81 Permen ATR/BPN 18/2021 secara khusus mengatur bangunan, benda-benda, dan tanam tumbuh ketika HGU tidak diberikan kembali.
Perusahaan karena itu perlu mengetahui dengan jelas aset apa saja yang berada pada masing-masing bidang HGU. Hal ini semakin penting karena HGU dapat tidak diberikan kembali hanya terhadap sebagian areal. Artinya, lokasi bangunan, fasilitas produksi, infrastruktur, dan tanam tumbuh dapat menentukan risiko hukum yang dihadapi perusahaan. Khusus untuk HGU di atas HPL, perjanjian pemanfaatan tanah menjadi dokumen yang sangat penting, karena perjanjian tersebut menjadi dasar dalam menentukan kedudukan bangunan, benda-benda, dan tanam tumbuh apabila HGU tidak diberikan kembali.
- Apa yang Perlu Dipersiapkan Perusahaan?
Berakhirnya HGU sebaiknya diperlakukan sebagai bagian dari manajemen risiko hukum dan perlindungan aset perusahaan, bukan hanya persoalan administratif mengenai sertipikat tanah.
Jauh sebelum jangka waktu HGU berakhir, perusahaan perlu:
- memeriksa masa berlaku dan tahapan setiap HGU, apakah masih berada pada tahap pemberian, perpanjangan, pembaruan, atau akan memasuki pemberian kembali;
- memastikan seluruh kewajiban dan persyaratan sebagai pemegang HGU telah dipenuhi;
- memastikan apakah HGU berada di atas Tanah Negara atau HPL;
- melakukan inventarisasi bangunan, infrastruktur, benda-benda, dan tanam tumbuh pada setiap bidang HGU; serta
- untuk HGU di atas HPL, menelaah perjanjian pemanfaatan tanah, khususnya ketentuan mengenai nasib aset setelah HGU berakhir.
Inventarisasi sebaiknya dilakukan berdasarkan lokasi aset pada masing-masing bidang tanah, karena Pasal 80 dan Pasal 81 Permen ATR/BPN 18/2021 memungkinkan HGU diberikan kembali atau tidak diberikan kembali hanya terhadap sebagian dari keseluruhan areal.
Penutup
Berakhirnya HGU tidak dapat dipahami hanya sebagai berakhirnya masa berlaku sertipikat. Perusahaan perlu terlebih dahulu melihat apakah masih tersedia mekanisme perpanjangan atau pembaruan dan, setelah satu siklus HGU berakhir, apakah HGU akan diberikan kembali kepada bekas pemegang hak. Apabila HGU tidak diberikan kembali, persoalan berikutnya adalah kedudukan aset yang berada di atas tanah tersebut. Untuk HGU di atas Tanah Negara, Pasal 81 Permen ATR/BPN 18/2021 menentukan bahwa bangunan, benda-benda, dan tanam tumbuh dikuasai langsung oleh Negara. Untuk HGU di atas HPL, kedudukannya mengikuti perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang HPL. Karena itu, semakin besar investasi perusahaan di atas tanah HGU, semakin penting pula perencanaan dilakukan sebelum jangka waktu hak berakhir. Pemeriksaan status HGU, kepatuhan terhadap persyaratan, serta inventarisasi aset menjadi bagian penting untuk mengurangi risiko hukum dan menjaga keberlangsungan usaha. MNL Law Firm siap mendampingi pelaku usaha maupun perusahaan dalam memahami dan mengantisipasi berbagai persoalan hukum terkait HGU dan aset perusahaan. Untuk pertanyaan lebih lanjut maupun kebutuhan jasa hukum terkait pertanahan, HGU, dan perlindungan aset perusahaan, MNL Law Firm siap memberikan pendampingan dan solusi hukum yang sesuai dengan kebutuhan Anda.
Referensi:
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
- Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
- Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
- Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah
Penulis : Claudia Larisa Sihaloho
Editor: Robby Simamora, S.H.,M.H.