Penyewa Bukan Pihak dalam Perkara, Bisakah Mengajukan Perlawanan terhadap Sita dan Eksekusi?

• Admin
• Civil Litigation, News and Insights
• November 6, 2026

Buku II Mahkamah Agung edisi 2026 menegaskan bahwa hak sewa dapat menjadi dasar perlawanan pihak ketiga terhadap sita jaminan maupun sita eksekusi.

Apakah penyewa tanah atau rumah dapat mengajukan perlawanan terhadap sita dan eksekusi atas objek yang disewanya, meskipun penyewa bukan pihak dalam perkara? Persoalan ini muncul ketika pemilik objek sewa kalah dalam sengketa atau gagal memenuhi kewajiban pembayaran utang sehingga pengadilan meletakkan sita dan melaksanakan eksekusi atas objek tersebut. Dalam kondisi demikian, penyewa menghadapi akibat hukum dari perkara yang tidak pernah melibatkan dirinya sebagai pihak.

Buku II Pedoman Pelaksanaan Tugas dan Administrasi Peradilan edisi 2026 mengakui hak sewa sebagai salah satu dasar kepemilikan bagi pihak ketiga untuk mengajukan perlawanan (derden verzet) terhadap tindakan sita dan eksekusi atas objek yang disewanya.

Pengaturan Buku II Pedoman Mahkamah Agung tentang Perlawanan Pihak Ketiga

Ketua Mahkamah Agung menerbitkan Keputusan Nomor 159/KMA/SK.HK2/VIII/2026 tentang Pemberlakuan Buku II Pedoman Pelaksanaan Teknis Administrasi dan Teknis Peradilan (“Buku II Pedoman”). Keputusan tersebut menggantikan Keputusan Ketua Mahkamah Agung Nomor KMA/032/SK/IV/2006 yang sebelumnya menjadi dasar pemberlakuan Buku II Pedoman Pelaksanaan Tugas dan Administrasi Peradilan.

Buku II Pedoman mengatur bahwa pihak ketiga dapat mengajukan perlawanan terhadap sita jaminan maupun sita eksekusi berdasarkan hak atas objek yang disita. Dasar perlawanan tersebut tidak terbatas pada hak milik, tetapi juga mencakup hak-hak lain, antara lain:

1. Hak Guna Bangungan (HGB);
2. Hak Guna usaha (HGU);
3. Hak Tanggungan (HT;
4. Hak pakai;
5. Hak sewa

Pihak ketiga mengajukan perlawanan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang melaksanakan eksekusi, yang dalam perlawanannya, pihak ketiga harus membuktikan bahwa dirinya memiliki alas hak yang sah atas objek yang menjadi sasaran sita atau eksekusi. Mahkamah Agung menempatkan perlawanan dari pihak ketiga yang memiliki hak istimewa atas kebendaan atau hak sewa sebagai salah satu alasan untuk menangguhkan pelaksanaan eksekusi.

Buku II Pedoman memberikan perlindungan kepada penyewa tanah atau rumah yang telah menyewa objek tersebut sebelum pengadilan meletakkan sita, baik sita jaminan maupun sita eksekusi. Penyewa dalam kondisi tersebut tidak terkena tindakan pengosongan hanya karena objek sewanya menjadi objek sita dan/atau lelang. Pembeli lelang harus menghormati hubungan sewa yang telah ada dan menunggu sampai masa sewa berakhir sebelum menguasai objek tersebut.

Dasar Hukum Perlawanan Pihak Ketiga

Pada prinsipnya, pengajuan perlawanan pihak ketiga (derden verzet) tidak secara otomatis menangguhkan pelaksanaan eksekusi. Oleh karena itu, penyewa perlu mengajukan permohonan penangguhan eksekusi secara tegas kepada Ketua Pengadilan Negeri. Berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun 2018 Tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2018 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan (”SEMA No. 3/2018”) Jo. Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 07 Tahun 2012 tentang Rumusan Hukum Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas bagi Pengadilan (”SEMA No. 07/2012”) bahwa perlawanan pihak ketiga (derden verzet) ditujukan terhadap sah/tidaknya penetapan sita/berita acara sita atau penetapan eksekusi atau penetapan lelang berdasarkan Pasal 195 ayat (6) jo. Pasal 208 HIR hanya dapat diajukan karena alasan ”kepemilikan”, yang meliputi hak milik (HM), hak guna bangunan (HGB), hak guna usaha (HGU), hak pakai (HP), dan hak gadai tanah.

Dengan demikian, terdapat perkembangan pedoman Mahkamah Agung mengenai pengakuan hak sewa dalam konteks perlawanan terhadap sita dan eksekusi.

Perspektif Hak Sewa Menurut Undang-Undang

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek voor Indonesie)	Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”)
Pasal 1548, sewa menyewa merupakan suatu persetujuan ketika satu pihak mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan atas suatu barang kepada pihak lain selama jangka waktu tertentu dengan pembayaran harga sewa yang telah disepakati.	Pasal 16 ayat (1) huruf f jo. Pasal 44 UUPA, mengakui hak sewa sebagai salah satu hak atas tanah. Pasal 44 ayat (1) mengatur bahwa seseorang atau badan hukum berhak menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar sejumlah uang sewa kepada pemilik tanah. Penjelasan Pasal 44  Pasal 45 menerangkan bahwa hak sewa merupakan hak pakai yang memiliki sifat khusus. UUPA membedakan hak sewa, yakni hak sewa penggunaan tanah untuk mendirikan bangunan (vide Pasal 10 ayat (1)) dan hak sewa atas tanah pertanian yang memiliki sifat sementara (vide Pasal 16 juncto Pasal 53).
Objek sewa meliputi barang bergerak dan barang tidak bergerak.	Objek hak sewa untuk bangunan berupa tanah milik pihak lain.
Hubungan hukum lahir dari kesepakatan antara pihak yang menyewakan dan penyewa.	Hak sewa memberikan kewenangan kepada seseorang atau badan hukum untuk menggunakan tanah milik orang lain.
Pasal 1576 mengatur bahwa penjualan objek sewa pada prinsipnya tidak memutus perjanjian sewa yang telah dibuat sebelumnya, kecuali para pihak memperjanjikan sebaliknya.	Pasal 45 mengatur subjek hukum yang dapat mempunyai hak sewa, meliputi warga negara Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum Indonesia, dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Dengan demikian, perubahan kepemilikan atas objek sewa pada prinsipnya tidak mengakhiri hubungan hukum sewa-menyewa yang telah ada sebelumnya. Prinsip ini menjadi dasar perlindungan bagi penyewa ketika objek sewa beralih kepada pihak lain.	Pasal 44 ayat (2) UUPA, pembayaran uang sewa dapat dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut: a.    Dibayar satu kali atau pada setiap waktu tertentu sesuai kesepakatan para pihak. b.   Dibayar sebelum atau sesudah tanah digunakan oleh penyewa. Pada prinsipnya, UUPA memberikan kebebasan kepada para pihak untuk menentukan mekanisme pembayaran uang sewa berdasarkan kesepakatan, sepanjang perjanjian tersebut tidak mengandung unsur pemerasan.

 Bentuk Perjanjian Sewa

KUHPerdata mengakui perjanjian sewa-menyewa dalam bentuk tertulis maupun lisan, sepanjang didasarkan pada kesekapakatan para pihak. Artinya, perjanjian lahir dan mengikat sejak para pihak mencapai kesepakatan mengenai objek sewa dan harga sewa, sepanjang memenuhi syarat sah perjanjian sebagaimana Pasal 1320 KUHPerdata.

Sebagaimana Pasal 1570 KHUPerdata mengatur bahwa perjanjian sewa tertulis berakhir demi hukum setelah jangka waktu yang disepakati berakhir, tanpa memerlukan pemberitahuan penghentian. Sedangkan Pasal 1571 KUHPerdata mengatur bahwa perjanjian sewa lisan memerlukan pemberitahuan dari salah satu pihak untuk mengakhiri hubungan sewa, dengan memperhatikan tenggang waktu menurut kebiasaan setempat.

Khusus untuk penghunian rumah dengan cara sewa-menyewa, Pasal 28 ayat (4) Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaiman diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (”PP No. 14 Tahun 2016”) mewajibkan pemilik dan penyewa membuat perjanjian tertulis. Selanjutnya, Pasal 28 ayat (5) menentukan bahwa perjanjian tertulis sekurang-kurangnya memuat hak dan kewajiban para pihak, jangka waktu sewa, harga sewa, serta kondisi keadaan kahar (force majeure). Ketentuan ini mewajibkan bentuk tertulis, tetapi tidak mensyaratkan para pihak membuat perjanjian dalam bentuk akta notaris.

Pasal 9 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (”PP No. 24/1997”) tidak mencantumkan hak sewa sebagai objek pendaftaran tanah. Oleh karenanya, penyewa tidak memperoleh sertipikat hak sewa melalui pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan.

Dalam mengajukan perlawanan pihak ketiga (derden verzet) terhadap sita atau eksekusi, perjanjian tertulis membantu penyewa membuktikan keberadaan hubungan sewa, identitas objek sewa, jangka waktu, harga sewa, dan tanggal dimulainya hubungan sewa. Bukti tersebut relevan untuk menunjukkan bahwa penyewa telah memiliki hubungan hukum dengan objek sewa sebelum pelaksanaan sita atau eksekusi.

Beban Pembuktian Penyewa

Bentuk akta memengaruhi kekuatan pembuktian. Berdasarkan Pasal 1868 jo. Pasal 1870 KUHPerdata, akta otentik yang dibuat oleh atau di hadapan pejabat umum berwenang memiliki kekuatan pembuktian sempurna bagi para pihak, ahli waris, dan penerima hak. Sementara itu, Pasal 1874 jo. Pasal 1875 KUHPerdata mengakui akta di bawah tangan yang ditandatangani para pihak dan diakui kebenarannya sebagai alat bukti yang memiliki kekuatan pembuktian lengkap terhadap para penandatangan, ahli waris, dan penerima hak.

Namun, Pasal 1880 KUHPerdata mengatur bahwa tanggal akta di bawah tangan pada prinsipnya tidak mengikat pihak ketiga, kecuali tanggal tersebut memperoleh kepastian melalui cara yang ditentukan undang-undang, seperti pembubuhan pernyataan atau pembukuan oleh pejabat berwenang, meninggalnya salah satu penandatangan, atau pengakuan tertulis pihak ketiga.

Buku II Pedoman hanya melindungi penyewa yang menyewa sebelum penyitaan, sehingga penyewa harus membuktikan bahwa sewa telah ada pada tanggal itu. Kreditor atau pembeli lelang dapat membantah perjanjian di bawah tangan tanpa pembukuan tanggal dengan alasan tanggalnya dibuat mundur.

Dengan demikian, perjanjian sewa di bawah tangan tetap dapat menjadi alat bukti dalam perlawanan pihak ketiga (derden verzet). Untuk membuktikan bahwa hubungan sewa telah ada sebelum sita atau eksekusi, penyewa perlu memperkuatnya dengan bukti pembayaran sewa, bukti penguasaan atau penghunian objek, dan dokumen lain yang menunjukkan pelaksanaan perjanjian.

Perlindungan bagi penyewa berdasarkan Buku II Pedoman berlaku sepanjang masa sewa masih berlangsung. Setelah masa sewa berakhir, pembeli lelang berhak menguasai objek sewa.

Kesimpulan

Hak sewa dapat menjadi dasar bagi pihak ketiga untuk mengajukan perlawanan terhadap sita jaminan maupun sita eksekusi. Buku II Pedoman MA Edisi 2026 dan KUHPerdata mengakui keberlakuan hak sewa meskipun objek sewa beralih melalui jual beli. Hukum tidak mensyaratkan akta notaris sebagai bentuk wajib perjanjian sewa. Karena itu, penyewa yang memiliki perjanjian di bawah tangan tetap dapat mengajukan perlawanan, sepanjang mampu membuktikan bahwa hubungan sewa telah ada sebelum penyitaan dilakukan.

Apabila Anda menghadapi penyitaan atau pelaksanaan eksekusi putusan pengadilan atas objek yang Anda sewa, MNL Law Firm siap memberikan pendampingan hukum dalam proses penyelesaian perkara sesuai dengan ketentuan hukum acara yang berlaku.

Referensi

1. Herziene Inlandsch Reglement (HIR)
2. Rechtsreglement voor de Buitengewesten (RBg)
3. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
4. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
5. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
6. Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaiman diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman
7. Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun 2018 Tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2018 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan Jo. Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 07 Tahun 2012 tentang Rumusan Hukum Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas bagi Pengadilan.
8. Keputusan Ketua Mahkamah Agung Nomor 159/KMA/SK.HK2/VIII/2026 tentang Pemberlakuan Buku II Pedoman Pelaksanaan Teknis Administrasi dan Teknis Peradilan.

Penulis: RD Agung Fajar Apriliyano, S.H., M.H.

Editor: Yohana Maranatha, S.H., M.Kn.