Tertipu Ppjb Apartemen Atau Rumah!

• Admin
• News and Insights
• August 1, 2025

TERTIPU PPJB APARTEMEN ATAU RUMAH!

Sudah menjadi praktik di dunia properti, pengembang (developer) menjual berbagai unit apartemen atau rumah dalam bentuk gambar. Pembeli diminta untuk menyetorkan uang pembelian dan dibuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Sementara itu, untuk serah terima unit dilaksanakan di kemudian hari, bisa dalam hitungan bulanan, tahunan dan bahkan ada yang tidak kunjung serah terima unit. Seperti apa pengaturan praktik PPJB jual beli rumah atau apartemen?

APA ITU PPJB?

Praktik jual beli rumah dan/atau apartemen diatur sedemikian rupa dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU Perumahan”) yang telah dirubah oleh Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang (“UU Cipta Kerja”). Pelaksanaan atas undang-undang tersebut diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman yang telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (“PP 12/2021”).

Pasal 1 PP 12/2021 mendefinisikan Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau yang disingkat PPJB sebagai kesepakatan antara pelaku pembangunan (developer) dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun (calon pembeli unit) yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tinggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.

Beranjak dari pengeritan PPJB tersebut di atas, dapat dipahami hal-hal berikut:

1. PPJB merupakan kesepakatan antara developer dengan calon pembeli;
2. Pembangunan unit yang menjadi objek jual beli belum selesai;
3. PPJB bukanlah peralihan hak atas tanah dan bangunan (unit) karena peralihan hak unit hanya dapat dilakukan dengan Akta Jual Beli (vide Pasal 37 PP 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

SYARAT SAH PPJB

Layaknya suatu perjanjian pada umumnya, syarat sahnya perjanjian diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata yakni:

1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu pokok persoalan tertentu;
4. Suatu sebab yang tidak terlarang.

Khusus mengenai syarat suatu sebab yang tidak terlarang, penerbitan PPJB tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundang-undangan. Pasal 43 Ayat (2) UU Ciptaker mensyaratkan PPJB atas rumah atau apartemen harus memenuhi persyaratan kepastian atas:

1. Status Kepemilikan Tanah;
2. Persetujuan Bangunan Gedung;
3. Ketersediaan Prasarana, Sarana, Dan Utilitas Umum;
4. Keterbangunan Paling Sedikit 20% (Dua Puluh Persen); dan
5. Hal Yang Diperjanjikan

Apabila PPJB yang dibuat terhadap rumah atau apartemen tidak memenuhi keseluruhan syarat di atas maka PPJB tersebut memiliki konsekuensi batal demi hukum atau perjanjian dianggap tidak pernah ada sejak awal dan tidak memiliki kekuatan hukum (null and void).

UPAYA HUKUM TERHADAP PPJB YANG BERTENTANGAN DENGAN UNDANG-UNDANG

Bagi para calon pembeli sebelum menyerahkan uang pembelian atas rumah atau apartemen seharusnya mencari informasi tentang syarat-syarat PPJB sebagaimana dimaksud dalam Pasal 43 Ayat (2) UU Ciptaker. Apabila syarat tersebut tidak terpenuhi sebaiknya PPJB tidak dilakukan. Dalam hal pembeli terlanjur menyerahkan uang pembelian dan menandatangani PPJB maka terhadap PPJB tersebut dapat dibatalkan dan pembeli meminta pengembalian atas uang pembelian dan memungkinkan untuk meminta ganti rugi. Selain itu, pembeli juga dapat melakukan laporan polisi atas dugaan tindak pidana penipuan dan/atau penggelapan sebagaimana diatur dalam Pasal 372 KUHP jo Pasal 378 KUHP.

KESIMPULAN

Pembuatan atau penerbitan PPJB atas rumah atau apartemen harus memenuhi syarat sah nya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata, khusus mengenai objek PPJB (rumah atau apartemen) harus memenuhi kepastian atas status kepemilikan tanah, persetujuan bangunan Gedung, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan keterbangunan paling sedikit 20% (Dua Puluh Persen) dan hal yang diperjanjikan. Apabila syarat tersebut tidak terpenuhi maka PPJB tersebut batal demi hukum (null and void).

DASAR HUKUM

• KUHPerdata
• Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Undang-Undang Pokok Agraria;
• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman;
• Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentangPenetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang;
• Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman;
• Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.

 

Penulis :

Nicko Surya Airlangga, S.H.

Masta Pasaribu

Editor :

Muhammad Arief Ramadhan, S.H.