Properti Dilelang Bank : Jangan Panik, Lakukan Ini!

• Admin
• News and Insights
• August 27, 2025

PROPERTI DILELANG BANK: JANGAN PANIK, LAKUKAN INI!

Kredit macet menambah tinggi angka Non Performing Loan (NPL). Tingginya angka NPL menurunkan angka Capital Adequacy Ratio (CAR). Rendahnya CAR menunjukkan Bank dalam kondisi kurang sehat atau tidak sehat serta berpotensi mengalami likuidasi. Konsekuensinya, Bank harus menekan angka NPL salah satunya dengan cara melakuan eksekusi hak tanggungan yakni melelang properti nasabah (debitor) yang menjadi jaminan, dimana hasil penjualan dijadikan sebagai pembayaran utang. Apabila dalam proses lelang terdapat pemenang lelang (pembeli) dan terbit risalah lelang maka debitor telah kehilangan hak kepemilikan atas properti tersebut. Oleh karena itu, debitor tidak boleh acuh. Sebaliknya juga tidak perlu panik. Perhatikan hal-hal berikut ini:

Bank Berhak Melelang Objek Hak Tanggungan

Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (“UUHT”) mendefinisikan hak tanggungan sebagai hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

Adapun maksud “utang tertentu” merujuk pada perjanjian kredit antara Bank dengan penerima pinjaman (debitor). Sementara itu “hak jaminan yang diebankan pada hak atas tanah” merujuk pada tanah (properti) milik debitor yang dijadikan jaminan pembayaran utang. Tatkala debitur lalai membayar utang maka kreditor dapat menjual properti tersebut melalui lelang.

Proses Lelang Hak Tanggungan

Meskipun Bank berhak untuk melelang akan tetapi proses lelang tetap mengacu kepada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang (“PMK 122/2023”).  Bank diharuskan mengajukan permohonan lelang ke Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) dengan proses dan persyaratan sebagaimana diatur dalam Pasal 32 PMK 122/2023 meliputi:

1. 1. 1. Permohonan Lelang diajukan secara tertulis oleh Penjual kepada Penyelenggara Lelang sesuai jenis Lelangnya disertai dokumen persyaratan Lelang.
      2. Dokumen persyaratan Lelang sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdiri atas: dokumen persyaratan umum; dan dokumen persyaratan khusus yang terdiri dari dokumen khusus permohonan Lelang; dan dokumen khusus pelaksanaan Lelang.
      3. Dalam hal Penjual merupakan unit internal pada KPKNL, permohonan Lelang sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diajukan oleh pejabat yang berwenang sesuai organisasi dan tata kerja DJKN kepada Kepala KPKNL yang bersangkutan.
      4. Permohonan lelang objek di luar wilayah jabatan Pejabat Lelang dalam NKRI diajukan ke KPKNL, Pejabat Lelang Kelas II, atau Balai Lelang terdekat.
      5. Permohonan lelang dapat dilakukan melalui Aplikasi Lelang.
      6. Jika Aplikasi Lelang tidak dapat digunakan, pengajuan dilakukan manual.
      7. Untuk barang sitaan yang mudah rusak atau ikan hasil tindak pidana, permohonan dapat dikirim lebih dahulu lewat faksimile atau email ke Kepala KPKNL.
      8. Lelang dengan lebih dari satu penjual diajukan dalam satu surat permohonan bersama.
      9. Tata cara dan dokumen persyaratan lelang diatur dalam lampiran Peraturan Menteri.

Hal-Hal yang Dapat Menghentikan Lelang

Secara normatif, Pejabat Lelang dapat membatalkan rencana pelaksanaan lelang meskipun telah ditentukan jadwal lelang. Pasal 44 PMK 122/2023 menyatakan bahwa pembatalan lelang dapat dilakukan atas:

1. 1. 1. Permintaan Penjual;
      2. Penetapan atau putusan pengadilan yang arnarnya memerintahkan penundaan/ pembatalan pelaksanaan Lelang; dan/ atau
      3. hal lain yang diatur dalam Peraturan Menteri ini.

Selain itu, pembatalan lelang juga dapat dilakuan Pejabat Lelang sebagaimana diatur Pasal 48 PMK 122/2023 apabila:

1. 1. 1. Terjadi Gangguan Teknis yang tidak dapat ditanggulangi hingga berakhirnya jam kerja pada pelaksanaan Lelang Tanpa Kehadiran Peserta;
      2. Keadaan memaksa (force majeure) atau kahar; dan/atau
      3. Uang Jaminan Penawaran Lelang milik Pemenang Lelang dikarenakan sebab tertentu terkait sistem perbankan terdebet kembali dari rekening Penyelenggara Lelang dan tidak dilakukan pemindahbukuan kembali ke rekening Penyelenggara Lelang pada hari Lelang oleh Pemenang Lelang meskipun telah diberitahukan oleh Penyelenggara Lelang.

Pembatalan Lelang Oleh Pejabat Lelang

Pasal 44 PMK 122/2023 memberikan kewenangan kepada Pejabat Lelang pada KPKNL untuk membatalkan proes lelang berdasarkan:

1. 1. 1. Permintaan Penjual (Bank);
      2. Penetapan atau putusan pengadilan yang amarnya memerintahkan penundaan/ pembatalan pelaksanaan Lelang; dan/ atau
      3. hal lain yang diatur dalam Peraturan Menteri ini.

Adapun hal lain yang dimaksud dengan “hal lain” adalah seperti tidak terdapat Surat Keterangan Tanah atau Surat Keterangan Pendaftaran Tanah, properti yang dilelang berada dalam sitaan pidana dan terdapat gugatan atas rencana pelasakanaan lelang eksekusi objek hak tanggungan (vide Pasal 47 PMK 122/2023).

Strategi Pembatalan Lelang

Beranjak dari ketentuan pembatalan lelang tersebut di atas, hal yang sangat relevan dilakukan debitor adalah meminta Penjual (Bank) untuk membatalkan lelang. Permintaan tersebut harus dilakukan secara diplomatis kepada Bank. Pada prinsipnya, Bank dapat mengabulkan permintaan pembatalan lelang tersebut sepanjang proposal pembayaran atau pelunasan utang debitor ke Bank disampaikan secara logis dan tidak menimbulkan kerugian yang berlarut pada Bank. Selain itu, debitor atas persetujuan Bank juga dapat menjual sendiri objek hak tanggungan dengan harga yang relatif lebih tinggi dibandingkan dengan harga penjualan melalui lelang.

Kesimpulan

Nasabah (Debitor) dapat menghentikan lelang dengan cara meminta Bank untuk mengajukan permohonan pembatalan lelang ke pejabat lelang pada KPKNL terkait sepanjang dengan syarat debitor dapat mengajukan proposal pembayaran atau pelunasan utang yang logis dan tidak menimbulkan kerugian berlarut pada bank.

Dasar Hukum

• Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.

 

Penulis:

Nicko Surya Airlangga, S.H.

Masta Pasaribu

Editor:

Muhammad Arief Ramadhan, S.H.